Blogg

Här delar vi med oss av våra tankar och vår kunskap.

Processen att ta fram en detaljplan

Att ta fram en detaljplan för en fastighet som inte är detaljplanelagd är en process som involverar flera steg och kräver samarbete med kommunens planavdelning.

1. Ansökan om planbesked

Du behöver lämna in en ansökan om planbesked till kommunen. Ansökan ska innehålla en beskrivning av vad du vill göra med fastigheten, samt kartor och andra relevanta dokument. Kommunen tar sedan ställning till om det är lämpligt att påbörja en detaljplaneprocess för ditt område.

2. Beslut om planbesked

Kommunen lämnar ett planbesked, vilket innebär att de beslutar om de ska inleda arbetet med en detaljplan eller inte. Om beskedet är positivt går processen vidare.

3. Upprättande av detaljplan

Kommunen börjar arbeta fram en detaljplan. Detta kan kommunen göra i egen regi eller av kommunen upphandlade plankonsulter. Ett mindre vanligt tillvägagångsätt är att du som fastighetsägare kan anlita en konsult själv.

Detaljplaneprocessen omfattar följande moment:

Samråd: Ett första utkast till detaljplanen skickas ut på samråd till berörda myndigheter, organisationer och allmänheten för att samla in synpunkter.
Bearbetning av synpunkter: Planen justeras utifrån de synpunkter som kommit in under samrådet.
Granskning: En reviderad plan skickas ut för granskning och ytterligare synpunkter samlas in.
Eventuella ytterligare justeringar: Planen kan justeras ytterligare efter granskningen.

4. Antagande av detaljplan

När alla synpunkter har beaktats och planen eventuellt har justerats, läggs den fram för antagande av kommunens byggnadsnämnd eller kommunfullmäktige.

6. Laga kraft

Efter att detaljplanen har antagits finns det en tid för överklagande. Om ingen överklagar inom denna tid, eller om alla överklaganden avslås, vinner planen laga kraft och börjar gälla.

7. Genomförande

När detaljplanen har vunnit laga kraft kan du börja genomföra de åtgärder som planen tillåter. Detta kan innefatta ansökan om bygglov.

Viktiga aspekter att tänka på:

Tidsåtgång: Det tar vanligtvis tid att ta fram en detaljplan, ofta 1-2 år eller längre beroende på planens komplexitet och eventuella överklaganden.
Kostnader: Att ta fram en detaljplan innebär kostnader för dig som fastighetsägare. Kostnader omfattar framförallt två huvudsakliga poster:
- Planavgift (kommunens avgift för att ta fram en detaljplan)

- Utredningskostnader. Du som fastighetsägare måste i de allra flesta fall leverera utredningar till kommunen för att de ska kunna pröva lämpligheten i den bebyggelse som detaljplanen möjliggör.
Kommunikation, samordning och kravställning: Det är viktigt att ha en god dialog med kommunen och andra berörda parter. Arbetet omfattar väldigt ofta en samordning av tekniska konsulter av olika slag. Det kan vara arkitekter, trafikplanerare, dagvatten- och skyfallskonsulter, markmiljökonsulter, riskkonsulter och akustiker. Det är också viktigt att konsulterna får rätt information och att deras jobb

Att ta fram en detaljplan är en omfattande process, men med rätt förberedelser och samarbete med kommunen kan du skapa förutsättningar för att utveckla din fastighet enligt dina önskemål.

Vi kan hjälpa dig från idé till en färdig detaljplan. Vi kan bland annat hjälpa till med:

analyser inför ett fastighetsköp / inför ansökan om planbesked
Formulera en planansökan och ta fram nödvändiga handlingar
konsultsamordning
kontakt med kommunen
utbyggnadsförslag
naturinventering
trädinventering
trafikplanering
och mycket annat!

När måste en detaljplan tas fram?

Syftet med en detaljplan är att pröva lämpligheten i en markanvändning (som till exempel bostäder, industri, kontor eller liknande). Det är inte alltid en detaljplan behövs för detta, utan att lämplighetsprövningen istället görs i en bygglovsprövning eller i en ansökan om förhandsbesked.

I vissa situationer krävs dock att en detaljplan tas fram innan ett bygglov kan beviljas. Detta kallas för detaljplanekravet, eller plankravet. Det är viktigt att poängtera att kommunen inte måste göra en detaljplan, utan planläggningen krävs för att kunna bevilja bygglov.

I följande situationer måste kommunen ta fram en detaljplan innan bygglov kan beviljas:

Ny sammanhållen bebyggelse* vars omfattning eller inverkan på närområdet kräver samordning.
Bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om det krävs reglering i sammanhang med hänsyn till den fysiska miljön och åtgärdens karaktär.
Bygglovspliktiga åtgärder eller byggnadsverk som kan medföra en betydande miljöpåverkan eller påverkan på omgivningen.
Nyetablering av verksamheter som omfattas av lagen om åtgärder mot allvarliga kemikalieolyckor eller byggnadsverk som placeras nära en verksamhet som omfattas av samma lag.
Områden med stor efterfrågan på bebyggelse.

*Definitionen av sammanhållen bebyggelse är att bebyggelsen ska bestå av minst 3 byggnader och vara placerade på minst 2 tomter som gränser till varandra eller skiljs åt av en väg, gata eller park. Det viktiga är inte att bebyggelsen bedöms som sammanhållen, utan att dess inverkan på omgivningen kräver samordning och att berörda ges möjlighet att delta i processen med att ta fram en detaljplan.

Byggaktörsdriven detaljplan- Vad är det?

Kärt barn har många namn. Byggaktörsdriven detaljplan, byggherredriven detaljplan och exploatörsdriven detaljplan är olika namna på samma sak. I det här inlägget kommer vi använda oss av benämningen byggaktörsdriven detaljplan. Det som däremot åsyftas är den person eller det företag som ansökt om detaljplan och som är kommunens motpart i detaljplanearbetet. Det kan vara allt från fastighetsutvecklare, exploatörer, byggherrar eller privatpersoner.

En byggaktörsdriven detaljplan är när kommunen tillåter att byggaktören anlitar en egen planarkitekt för att driva detaljplanen. Det innebär att byggaktörens konsult tar fram alla eller några av de handlingar som behövs i en detaljplan, något som annars tas fram av kommunen. Exempel på handlingar är plankarta, planbeskrivning och samrådsredogörelse. Det är också vanligt att alla nödvändiga utredningar tas fram av byggaktören. En vanlig arbetsuppgift för fastighetsägarens inhyrda planarkitekt är att samordna och projektleda andra kompetenser för att säkerställa att rätt underlag tas fram och att det tas fram i rätt tid i processen.

Syftet med en byggaktörs driven planprocess är att avlasta kommunens handläggare och snabbare kunna påbörja och genomföra detaljplanen.

Trots att det är en byggaktör som med sin planarkitektkonsult tar fram handlingarna, är det fortfarande kommunen som är ytterst ansvarig för handlingarna. Myndighetsansvaret kvarstår hos kommunen. Det är därför vanligt att en handläggare på kommunen samordnar olika förvaltningars synpunkter på detaljplaneförslaget och förbereder detaljplanen för både politiska beslut och utskick. Den stora avlastningen för kommunens handläggare är primärt tiden för konsultsamordning och framtagande av planhandlingarna.

Arbetssättet med en byggaktörsdriven detaljplan tillämpas relativt sällan och i få kommuner, trots den avlastning arbetsättet skulle kunna innebära. Det finns flera anledningar till detta. Men en viktig anledning är att det finns en farhåga att byggaktörens planarkitektkonsult skulle utforma detaljplanen med en större hänsyn till byggaktörens intressen snarare än det allmänna.

Därför krävs det att den anlitade planarkitektkonsulten har hög integritet, lyhördhet och är duktig på att kommunicera med samtliga berörda parter. Tillit och en på förhand bestämd arbetsgång är avgörande faktorer för en lyckad byggaktörsdriven detaljplan.

Kontakta oss om ni vill veta mer.